Modernit lasit ja kiinteistön arvonnousu – opas

Tämä modernien lasipintojen opas on tarkoitettu kenelle tahansa, joka on kiinnostunut joko rakentamaan edustavan ja modernin toimistorakennuksen tai saneeraamaan jo olemassa olevan vanhan rakennuksen halutuksi ja tuottavaksi tiloiksi.

Johdanto

Kiinteistösijoittaminen on parhaimmillaan erittäin kannattavaa liiketoimintaa. Toimitilana olevan kiinteistön arvo määräytyy pääasiassa siitä saatavan tuoton mukaan. Käytännössä per neliö saatavan vuokrahinnan mukaan. Pienikin parannus neliöhinnassa voi parantaa kiinteistön nettotuottoa huomattavasti.

Oikeanlainen toimitilojen modernisointi voi nostaa neliövuokrahinnan esimerkiksi 15 eurosta 22 euroon. Malliesimerkkinä 5.000 m2 tiloissa, tämä tarkoittaa 420.000EUR lisätuloa vuodessa. Modernisoinnin kokonaiskustannuksen ollessa esimerkiksi 100EUR/m2, (500.000 EUR), olisi takaisinmaksuaika vain noin 1,2 vuotta.

On olemassa tapauksia, joissa aikaisemmin tyhjänä ollut kohde on modernisoitu onnistuneesti uusiokäyttöön. Tällaisissa kohteissa kiinteistön arvonnousu on moninkertainen.

Pelkkä pintamaalaus tai esimerkiksi lattiaremontti ei vuokrahintaa nosta. Jotta vanhasta liikehuoneistosta saadaan rakennettua mielenkiintoinen kohde, on tilat parempi nykyaikaistaa ja mahdollisesti uusia julkisivut.

Tilojen uusiminen tarkoittaa usein kevyiden väliseinien poistamista ja korvaamista esimerkiksi lasiseinillä. Tämän päivän toimistot ovat avaria ja valoisia.

Miksi lasi?

Nykyaikaisen liikehuoneiston ja kiinteistön rakennusmateriaaleista tärkeimpiä on lasi. Lasi materiaalina kestää aikaa ja on lähes huoltovapaa ja näin syntyy säästöä tulevissa remonttikustannuksista.

Sisäpinnoissa tyypillisesti karkaistuja laseja tai äänieristettyjä laseja, taustamaalattuja laseja sekä digiprintattuja laseja.

Ulkopinnoissa käytetään erilaisia lämpölaseja kuten overlap laseja, SG laseja sekä tavallisia eristyslaseja. Nykyaikaisilla lämpölaseilla eli eristyslasilla päästään jopa 0,6 U-arvoon käyttämällä auringonsuojalasia sekä selektiivilaseja.

Uusimpia innovaatioita ovat esimerkiksi aurinkosähkölasi tai sähkölämmitteiset lasi. Aurinkosähkölasi toimii käytännössä kuin läpinäkyvä aurinkopaneeli. Sähkölämmitteinen lasi nimensä mukaisesti on lasi joka lämpiää.

Lisäksi on saatavilla eristyslasin sisään integroituja sälekaihtimia sekä hälytysjärjestelmiin kytkettäviä hälytys laseja.

Isot lasipinnat, lasiset julkisivut ja lasiseinät tilanjakajina ovat useiden modernien kiinteistöjen tunnusmerkkejä. Lasi onkin kustannustehokas ja nykyaikainen tapa rakentaa edustavia toimitiloja joiden tuotto on omistajalleen mahdollisimman korkea.

Modernisoinnin kustannus ja tuotto

Pääkaupunkiseudulla yritykset maksavat toimitiloista pääasiallisesti 10,00 EUR – 40,00 EUR per neliömetri. Vuokran hintaan ja siten kiinteistön tuottoon vaikuttaa sijainnin lisäksi kiinteistön kunto ja usein myös status.

Toimitilat ovat osa yrityksen identiteettiä. Yritykset eivät halua tulla tunnistetuksi osana vanhaa tai jopa ahdistavaa rakennusta.

Esimerkiksi 30,0 m x 20,0 m x 7 metriä korkean 2-kerroksisen kiinteistön julkisivut ovat yhteensä  700 neliömetriä. Julkisivuremontin hintahaitari on todella suuri, mutta käytetään esimerkkinä 300 EUR neliöhintaa (100 EUR/m2 lasin hinta + 200 EUR/m2 suunnittelu, työ ja asennus), tulisi julkisivun modernisointi kustantamaan 210.000EUR. Jos kiinteistössä on vuokrattavaa liiketilaa 1.100m2 ja vuokrahintaa saadaan nostettua saneerauksen vuoksi 5,0 EUR per neliömetri,  eli 66.000 euroa vuodessa. Tässä esimerkissä takaisinmaksuaika olisi vain hieman yli 3 vuotta.

Tulevaisuuden työympäristö

Tulevaisuutta on vaikea ennustaa, mutta yksi asia on varma. Läpinäkyvyys kaikessa tekemisessä lisääntyy. Aika, jolloin yritykset tekivät kaikki tärkeät päätökset pienellä ryhmällä suljettujen ovien takana on päättynyt.

Läpinäkyvyys, luottamuksen rakentaminen, keskustelu ja yhteistyö ovat tämän päivän liiketoiminnan trendejä. Trendit on otettava huomioon myös toimitilojen rakentamisessa. Yritykset haluavat viihtyisiä,toiminnallisia, älykkäitä, energiaa säästäviä ja tuottavia ympäristöjä. Lasiset neuvotteluhuoneet, joissa yksityisyyttä on helppo säätää, eristetyt puhelinkopit ja vastaavat tilat ovat osa modernia toimistoa.

Uusien toimitilojen rakentamisessa on mahdollisuus sille, joka ymmärtää tulevaisuuden trendejä. Työympäristön uudet tarpeet vaikuttavat kaikkeen suunnitteluun, yksittäisistä työympäristöistä aina kokonaisiin rakennuksiin.

Alla on muutama kuva maailman johtavien yritysten toimistoista. Kuvat ovat sekä Applen, että Googlen toimistoista. Applen toimistossa kaikki on lasiseiniä. Sekä ulkona, että sisällä. Googlen toimistossa on käytössä sekä digiprintattuja laseja, että älykkäitä laseja.

Applen toimiston lasiseinät
Applen toimiston lasiseinä ulkoseinä
Googlen pääkonttorilta löytyy digiprintattuja lasiseiniä sekä älylaseja

Miksi lasin käyttö kasvaa rakennusmateriaalina?

Jos vertaillaan lasia muihin vaihtoehtoisiin rakennusmateriaaleihin, lasilla on paljon etuja. Tässä muutamia esimerkiksi:

  • Lasipinnat voidaan valmistaa tehtaassa valmiiksi mittatarkoiksi rakennuselementeiksi.
  • Lasi tuo valoisuutta, ei estä luonnonvalon kulkua.
  • Moderni lasipinta on sekä rakenteellinen osa rakennusta, että viimeistelty pinta. Lasia ei tarvitse enää asennuksen jälkeen millään tavalla käsitellä.
  • Lasipinta voi olla myös maalattua tai tulostettua, kohteesta riippuen
  • Lasista saadaan joko kokonaan tai osittain läpinäkyvä ja läpinäkyvyyttä voidaan säätää.
  • Eristyslasit eristävät lämpöä selektiivilasien avulla ja säästävät näin energiakustannuksissa.
  • Lasilla saadaan tarvittaessa suojattua sisätiloja liialliselta auringon lämmöltä ja valolta, jolloin lisätään viihtyvyyttä ja säästetään ilmastoinnin kustannuksissa.
  • Lasi on edullinen verrattuna kilpaileviin materiaaleihin.
  • Sähkölasit tuottavat lämpöä, ja/tai niiden läpinäkyvyyttä voidaan ohjata.
  • Aurinkosähkölasit tuottavat rakennukselle sähköenergiaa ja statusta.

Kun otetaan vielä huomioon, että useita edellä listattuja ominaisuuksia voidaan lähes rajattomasti yhdistellä, ei ole ihme, että lasin käyttö rakennusmateriaalina lisääntyy ympäri maailmaa.

Moderni lasi ja saneerauskohteet

Lasia on menestyksellisesti käytetty hyvinkin vanhojen ja historiallisesti tärkeiden kohteiden saneerauksissa ja uudistuksissa jo kymmeniä vuosia.

Yksi hyvä esimerkki löytyy Tallinnasta (Fahle Maja), jossa vanha 1920-luvulla rakennettu paperi- ja sellutehdas modernisoitiin toimitiloiksi. Vanhan tehdasrakennuksen arvo on moninkertaistunut saneerauksen myötä. Ennen tyhjänä olleet tilat ovat nyt täynnä palveluita, toimistoja ja asuntoja.

Huomiota herättävä rakennus on erittäin haluttu paikka nimenomaan tunnettuuden ja statuksen vuoksi. Kuten kuvasta näkyy, kaikki julkisivut ovat lasipintoja. Samanlaisia esimerkkejä löytyy maailmasta paljon. Toinen samantyyppinen esimerkki, jossa vanha, historiallisesti tärkeä rakennus on saneerattu lasipintojen avulla, löytyy seuraavasta kuvasta (Pariisi). Lasin läpinäkyvyys ja heijastavat pinnat saavat aikaan sen, että rakennus sopii ympäristöönsä.

Mikä tahansa muu rakennusmateriaali olisi liian huomiota herättävä ja vallitseva oheisessa ympäristössä. Lasi sopii hyvin keveytensä takia lähes minkä tahansa kohteen saneeraus projekteihin.

Toimitilakiinteistön arvo

Tärkein ja keskeisin tekijä toimitilakiinteistön arvossa on nettovuokratuotto. Kiinteistön sijainnin lisäksi nettovuokratuottoon vaikuttaa käytettävyys, ulkonäkö ja status. Myöskin tietysti ylläpitokustannukset.

Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimukseen kiinteistön omistaja ei voi vaikuttaa, mutta käytettävyyteen, kuntoon, ulkonäköön ja statukseen kyllä.

Kun kiinteistö on toimiva, kaunis ja moderni kokonaisuus, on se myös vuokralaiselle houkutteleva ja siitä ollaan valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa.  Tähän vaikuttaa sijainnin lisäksi ulkonäkö, tilojen käytettävyys ja tehokkuus.

Yritykset kilpailevat myös työntekijöistä, siksi kiinteistön toimivuudella ja viihtyisyydellä on suuri merkitys.

Jos kiinteistö on lisäksi vielä moderni ja ulkoiselta olemukseltaan positiivista huomiota herättävä, saa vuokralla oleva yritys myöskin osakseen palan tätä kiinteistön positiivista imagoa tai statusta. Ei pelkästään asiakkaiden vaan myös työntekijöiden keskuudessa.

Lasiseinät

Lasiseiniä käytetään koko ajan enemmän sekä saneerauksissa, että uudisrakentamisessa. Erityisesti liikekiinteistöjen rakentamisessa lasiseinät ovat suosittuja. Avotoimistoissa suuri osa seinistä toteutetaan nimenomaan laseilla.

Lasia ei käytetä enää pelkästään yhteen toimiston seinään, vaan lasista tehdään huomattavasti suurempia kokonaisuuksia, esimerkiksi kokonaisia toimistoja tai äänieristettyjä neuvotteluhuoneita tai neuvotteluhuoneryhmiä.

Digi tulostetut, taustamaalatut tai silkkipainetut lasit luovat mahdollisuuksia, kun käytetään suuria lasipintoja. Näin saadaan tiloihin erilaisia vivahteita. Yrityksen logot, värimaailma ja erilaiset luontoaiheet ovat suosittuja.

Seuraavassa kuvassa on esimerkki siitä miltä digiprintattu lasi voi näyttää.

Lasinen julkisivu

Lasia käytetään paljon uusien toimistojen ja toimitilojen rakentamisessa, ja myös julkisivujen saneerauksissa. Modernit lasit, joilla voidaan myös tuottaa energiaa, sopivat hyvin sekä julkisivujen rakentamiseen, että saneeraukseen.

Lasipintojen avulla saadaan kiinteistöstä moderni ja houkutteleva kokonaisuus mille tahansa yritykselle. Esimerkkinä voidaan pitää esimerkiksi Applen ja Teslan pääkonttoreita. Molempia yrityksiä pidetään yleisesti edelläkävijöinä ja innovatiivisina yrityksinä. Molempien yritysten maine on erinomainen. Sekä Apple, että Tesla ovat myöskin valinneet pääkonttoreiden julkisivuihin materiaaliksi nimenomaan lasin.

Applen uusi pääkonttori sai kokonaan lasista tehdyn julkisivun avulla positiivista julkisuutta ympäri maailmaa. Jokaisen kerroksen lasiseinän edessä on tummennetusta lasista valmistettu niin sanottu aurinkolippa.

Teslan pääkonttorin julkisivusta lasia on noin 65%. Rakennuksen molemmilla puolilla olevien lasiseinien läpi voi nähdä myös rakennuksen toisella puolella näkyvän sinisen taivaan. Lopputulos on moderni sekä erittäin kaunis kokonaisuus. Lasi on yhä useammin nykyaikaisten ja haluttujen rakennusten määräävä materiaali.

Lämpölasi

Lämpölasi eli eristyslasi pitää lämmön sisäpuolella ja kylmän ulkopuolella. Mikäli kesällä halutaan pitää liika lämpö myös ulkopuolella, puhutaan auringonsuojalasista.

Jos lämpölasissa käytetään lasia, jossa on selektiivipinnoite, puhutaan selektiivilasista. Lämpölasi, missä on mukana selektiivilaseja, pitää lasipaketin energiatehokkuutta mittaavan U-Arvon hyvänä eli mahdollisimman pienenä.

Esimerkiksi tässä Levihotellin uudistuksessa on käytetty nimenomaan lämpölaseja eli energiasäästölaseja

Lämpölasi pitää lämmön sisäpuolella, ja kylmän ulkopuolella, eli kyseessä on siis eristyslasi. Jos lämpölasissa on lisäksi niin sanottu selektiivipinnoite, on kyseessä selektiivilasi.

Kun rakennetaan lasista julkisivuja tai tehdään ulkopintojen saneerauksia, on käytössä aina lämpölasi. Lämpölaseja ovat sekä 2 -kerroksiset lämpölasit (2k), sekä 3-kerroksiset lämpölasit (3k). Lisäksi puhutaan usein SG lämpölaseista (SG =Structural Glazing), eli tarkoitetaan nimenomaan julkisivujen rakentamisessa käytettäviä energiasäästölaseja, joissa lasipintoja yhdistävät elementit ovat näkymättömissä lasipintojen välissä. Juuri SG lämpölaseilla rakennetaan suuria kokonaisuuksia joissa on vaikea nähdä eroa lasipinnan ja rakenteen välillä.

Lämpölasiin on helppo lisätä aurinkosähkölasit ja niitä voidaan käyttää myös rakennuksen julkisivuissa, jolloin koko julkisivusta on mahdollista tehdä energiaa keräävä julkisivu.

Lämpölasi mittatilauksena

Lämpölasit toimitetaan normaalisti mittatilauksena kuvien mukaisesti suoraan rakennuspaikalle tai työmaalle haluttuna ajankohtana.

Lämpölasin maksimi koko: Mittatilauksena valmistetut lämpölasit voivat olla kooltaan jopa 3210 mm * 6000 mm.

Ikkunatehtaiden tai talopakettien valmistajien lämpölasit toimitetaan tarpeen ja sopimuksen mukaisesti suoraan tehtaalle.

Lämpölasit – lisäominaisuudet

Lasin käytön yleistyminen rakennusteollisuudessa ja erityisesti julkisivuissa on myös synnyttänyt paljon erilaisia tuoteinnovaatiota. Tämän päivän lämpölaseissa voi olla paljon erilaisia toiminnallisuuksia, kuten:

  • Sähkölämmitys (EGLAS)
  • Aurinkosähkölasi
  • Sähköisesti himmentyvä/kirkastuva lasi (PRIVA-LITE)
  • Hälytyslasi (SECURIT-ALARM)
  • Digiprinttaus
  • Taustamaalaus
  • Silkkipainatus
  • Palonsuojaus
  • Röntgensuojaus
  • Auringonsuojaus (selektiivipinnoitteet)
  • Lämpölasin sisään integroidut sälekaihtimet
  • Murronsuojaus
  • Lämpölasin äänieristys (erityisesti käytetään julkisivuissa)

Aurinkosähkölasi

Aurinkosähkölasien idean takana on luoda julkisivuja, jotka myös tuottavat rakennukselle energiaa. Käytännössä kyse on siis julkisivuihin asennettavista aurinkopaneeleista. Aurinkopaneeleista, jotka päästävät valoa myös läpi. Voidaan tarvittaessa puhua myös läpinäkyvästä aurinkopaneelista.

Suomessa aurinkosähköpaneelit ovat vielä kovin uusi ilmestys, mutta uskomme käytön yleistyvän huomattavasti seuraavien vuosien aikana.  Seuraavan kuvan esimerkki on Saksalainen lastentarha, jossa 445m2 julkisivuun rakennetut aurinkokennolasit tuottavat yli 52kW sähkötehon.

Lasin käyttö nyt ja tulevaisuudessa

Lasin käyttö rakentamisessa, ja erityisesti toimitiloiksi suunnatuissa kiinteistöissä on edelleen kasvussa. Uudet innovatiiviset tuotteet tuovat mukanaan uusia, innovatiivisia mahdollisuuksia lasin käytölle.

Kuten näimme, Applen uusi pääkonttori on rakennettu jo lähes kokonaan lasista. Jo nyt asennetaan Suomessakin uusissa hotellien saneerauksissa sähkölaseja jotka lämpiävät tai tummuvat tarpeen mukaan nappia painamalla. Lämpiävä lasikatto antaa tunnelmaa ei jäädy eikä kerää lunta.

Erityisesti vanhemmissa rakennuksissa on usein ongelmana vetävät ikkunat, tai ikkunoiden läpi “säteilevä” kylmyys. Lämpiävät lasit suorastaan houkuttelevat ihmisiä ikkunoiden lähelle – kiinteistön näkökulmasta tämä tarkoittaa jokaisen neliömetrin tehokasta käyttöä.

Sähkö ja älykkyys tulevat lasipintoihin kovaa vauhtia. Teknologia on jo olemassa. Nyt on aika rakennusteollisuuden soveltaa olemassa olevaa teknologiaa innovatiivisella tavalla uusiin rakennus- ja saneerauskohteisiin.

Jo nyt on olemassa puoliläpäiseviä aurinkopaneeleita. Kauanko menee, kun kaikki lasiset julkisivut toimivat rakennuksen energian kerääjinä? Kaikki tämä on jo tänään mahdollista.

Tulevaisuus tulee vaatimaan entistä innovatiivisempia ratkaisuja viihtyvyyteen ja energian hyödyntämiseen kiinteistöissä. Tässä rakennuksen laseihin liitettävillä ominaisuuksilla on suuri merkitys.

Katso kaikki oppaat